Ремонт, бизнес, закрытие чужого долга: сценарии с жильем в залоге

Когда нужна крупная сумма (от полумиллиона рублей и выше) на конкретную цель, то рабочим инструментом становится кредит под недвижимость. Многих это пугает: заложить квартиру, дом или дачу звучит как последняя мера. На практике же залог — не отчаяние, а трезвый расчет.

Рассмотрим три сценария, где жилье в залоге помогает сделать ремонт, спасти дело или закрыть чужие долги с минимальными потерями.

Ремонт

Допустим, у вас есть двухкомнатная приватизированная квартира без ипотеки и обременений. Рыночная стоимость — 5 млн рублей. Состояние не очень: старые обои, рассошийся паркет, ржавая ванна, розетки искрят. Капитальный ремонт обойдется в 900 тысяч рублей: замена проводки, труб, стяжка пола, новая сантехника, кухня, двери, окна.

Свободных денег нет. Можно взять потребительский кредит, но ставка будет выше. Или дадут только целевой кредит под залог недвижимости.

Как это работает

Под залог жилья выдают не более 70–80% от оценочной стоимости. 70% от 5 млн — это 3,5 млн рублей. Но вам нужно 900 тысяч. Банк охотнее одобрит меньшую сумму, потому что риски ниже.

Квартира остается в собственности. Но Росреестр фиксирует ипотеку в силу закона и вносит об этом запись в ЕГРН. Без разрешения банка квартиру нельзя продать, подарить или обменять.

Вы получаете деньги, покупаете стройматериалы, нанимаете бригаду. Квартира преобразилась, ее рыночная стоимость выросла. После оплаты кредита нужно прийти в Росреестр, подать заявление о погашении ипотеки. Квартира без обременений и с ремонтом.

Бизнес

Контрагент предлагает выгодную закупку, но деньги нужны «вчера», а оборотных средств нет. Обычные бизнес-кредиты под 30–40% годовых съедают всю маржу. Альтернатива — использовать личную квартиру как залог.

Как это работает

Для закупки партии оборудования нужно 4 млн. Банк под залог жилья дает деньги под 13–16% годовых. Если предприниматель оборачивает деньги быстро (например, за два-три месяца), то переплата минимальна — менее 3% от суммы кредита. Это гораздо выгоднее, чем брать оборотный кредит под 30% годовых или микрозайм.

Чужой долг

Бывает, что близкий родственник или партнер набрал микрозаймов и кредитов в трех-четырех конторах. Тело долга — 300 тысяч, но из-за штрафов и пеней задолженность выросла до 800 тысяч. Приставы грозят описью единственного жилья.

Как это работает

Если вы хотите помочь, то нужно оформить кредит под недвижимость на нужную сумму (в данном случае 800 тысяч рублей) и погасить долги родственника перед МФО, коллекторами и налоговой.

Теперь близкий человек должен вам. Составляйте расписку под символические 5–8% годовых (или без процентов — вопрос личной щедрости). Вы гасите банковский кредит из тех денег, которые родственник возвращает частями. Риск, безусловно, огромен: если родственник перестанет платить, то эта ноша ляжет на ваши плечи. Но это способ вытащить человека из долговой ямы, сохранив его имущество и кредитную историю.

Чего делать нельзя

Ни в коем случае не стоит:

• Брать деньги на сиюминутные траты: рестораны, отпуск, новый телефон.
• Забывать про финансовую подушку. Проценты капают ежедневно. Если ремонт затягивается, а бизнес «угас», нужен резерв для платежей хотя бы на три–=четыре месяца.
• Скрываться от банка при проблемах. Если понимаете, что не можете вовремя вернуть деньги, подавайте заявление на реструктуризацию. Банку невыгодно забирать квартиру и выставлять на торги — проще дать отсрочку.

Квадратные метры в хорошем районе — надежный актив. Умный собственник не боится закладывать его для рывка вперед.